전세계약 만료 전 이사 체크리스트, 전세보증금 중개수수료 이사준비

전월세 또는 전세 계약 만료 전에 이사할 경우 계약 기간이 아직 남아 있으므로, 법적으로는 서로 합의하여 계약을 만료하게 된다. 이때 임대인인 집주인과의 원만한 합의와 적절한 절차대로 진행해야 원만하게 전세계약 만료 전에 이사할 수 있다. 전세계약 만료 전에 이사할 경우 발생하는 이사통보와 임대인과의 합의, 집 구하기, 이사날짜, 전세보증금, 중개수수료 등 체크해야 할 리스트를 살펴보자. 

 

 

전세계약 만료 전 이사 절차를 살펴보자

 

 

전세계약 만료 전 이사 진행절차

 

 

 

 

이사통보

통상 2년으로 전세 계약을 하고 살다 보면, 어쩔 수 없이 전세계약이 아직 남은 상태에서 이사 가야 하는 경우가 생기기도 한다. 지금 살고 있는 집과 직장이 멀어졌거나, 자녀들의 공부나 유학 등의 문제로 이사 가야 하는 경우 등이다. 계약 만료 전에 이사 가야 한다면 다른 모든 것에 앞서 우선 집주인인 임대인에게 사정을 얘기하고 이사를 가겠다고 통보해야 한다.

 

이때 집주인은 보통 2가지 중 한 가지 반응을 보이게 된다. 첫째, "보증금은 걱정 말고, 이사날짜가 정해지면 알려달라"라고 한다. 이 경우는 집주인이 돈이 많아서, 이사 나가는 날짜에 전세보증금을 집주인 돈으로 내어 주겠다는 얘기다. 하지만, 이런 경우는 현실에서는 거의 드물다고 생각하는 것이 오히려 마음이 편하다. 아무리 부자라도 언제든지 사용할 수 있는 현금을 몇천만 원에서 몇억 원씩 가지고 있는 집주인은 많지 않기 때문이다. 

 

두 번째는, "내가 당장 보증금으로 내어줄 돈이 없으니, 부동산에 얘기해서 다음 전세자를 구해 놓고 이사를 나가세요"라고 얘기하는 경우다. 대부분의 집주인은 이렇게 얘기할 가능성이 많다. 본인이 돈이 없으니, 다음 전세자가 정해지면 다음 전세자의 보증금으로 나의 보증금을 돌려주겠다는 얘기다. 이 경우, 다음 전세자를 구하기 위해 집주인이 직접 부동산에 얘기하는 경우도 있고, 집주인은 신경 쓰기 싫으니 세입자인 나에게 다음 세입자를 구해 놓고 이사 나가라고 하는 경우도 있다.

 

새로운 세입자 구하기

집주인이 다음 세입자를 구하겠다고 하면, 대략 내가 원하는 이사 날짜를 얘기해 준다. 너무 금방 나가겠다고 하면 집주인이나 부동산 중개소나 모두 곤란해하니, 대략 2달 내외로 부동산에 시간을 주면 된다. 집주인이 나에게 알아서 세입자를 구하라고 하면, 마찬가지로 부동산에 2달 내외의 날짜로 세입자를 구해달라고 하면 된다. 

 

동네 입지, 주택, 전세가격 등에 큰 문제가 없는 곳이라면 부동산과 예비 세입자들이 집을 보러 오기 시작한다. 들어오겠다는 세입자가 정해지면 이제 큰 고개는 넘은 셈이다. 세입자 구하는 것이 제일 큰 일이다. 세입자가 정해지지 않으면 다음 단계를 진행하는 것은 큰 의미는 없다.

 

이사 갈 동네나 부동산에 들러 동네 분위기나 전세로 나온 집이 어느 정도인지, 집값이 어느 정도인지를 살펴볼 수 있지만, 우선 내가 살고 있는 집의 세입자를 구해야 다음 집을 계약하고, 이사를 준비할 수 있다. 

 

 

 

 

이사 날짜 조율

새로운 세입자가 계약까지 할 단계가 되면, 이사 날짜를 정한다. 부동산에서 중간에서 조율을 해 주는데, 이제부터는 나도 새로운 집을 알아보고 확정해야 하므로, 최소 1달에서 2달 정도는 시간 여유를 두고 이사 날짜를 정한다. 새로운 세입자와 집주인 간에 계약이 체결되면 이제부터는 내가 이사 나가는 준비에 전념해야 한다.

 

이 즈음 집주인으로부터 계약금으로 사용하기 위해 10% 정도를 미리 받는 것이 보통이다. 법적으로 정해져 있는 것은 아니지만, 우리나라에서는 관례상 이렇게 해왔다. 집주인도 새로 들어오는 세입자로부터 계약금을 미리 받기 때문에 큰 어려움은 없을 것이다. 집주인과 미리 계약금에 대해서도 얘기해 두는 것이 필요하다.

 

이사 갈 집 알아보기

내가 돈이 많아 아무 때고 이사 나가도 되는 경우라면 이사 갈 집을 미리 정하고 내 이사날짜도 마음대로 정해도 된다. 하지만, 서민들은 대부분 그렇지 못하다. 이사 나가는 날에 내가 사는 집의 전세보증금을 받아, 그 돈으로 이사 갈 집에 또다시 전세보증금을 지불해야 하는 경우가 대부분이다. 

 

자 이제 세입자와 이사날짜가 정해졌으니  이제는 내가 이사 갈 동네에서 집을 구해야 한다. 마음에 드는 집이 정해지면 등기부등본을 꼭 확인해서 집담보 대출 여부를 확인한다. 집담보 대출이 작으면 상관없지만 너무 큰 금액이라면 고려를 하는 것이 좋다. 

 

요즘 전세사기 이슈가 사회적 문제로 대두되고 있어, 여러 가지를 따져보는 것이 필요하다. 그중 하나가 매매가 대비 전세가를 말하는 전세가율인데, 전세가율이 80%가 넘으면 깡통전세가 될 위험성이 높고, 전세가율이 100%가 넘는 깡통전세 주택은 특히, 계약 여부를 신중히 고려하는 것이 좋다. 깡통전세에 대해서는 MBC에서 조사한 "깡통전세 감별기" 사이트를 참고해 보자. 아래 포스트를 참고하자.

 

2023.05.06 - [생활정보] - 깡통전세 뜻과 MBC 깡통전세 감별기 활용법

 

 

 

 

이사 갈 집 계약하기

 

전세 기간 만료 전 이사갈 집 계약하기

 

 

전세계약을 할 때는 전세가율과 함께 등기부등본을 다시 한번 최종 확인한다. 특히, 계약서 상의 임대인과 등기부등본의 소유주가 같은지를 꼭 확인한다. 지난번 보았을 때 등기부등본상에 대출 근저당이 없이 깨끗했더라도, 계약 당일에 다시 한번 근저당 설정 여부를 확인한다. 지난번에 없었는데 계약 당일에 근저당이 발견된다면, 합리적인 의심을 해볼 필요가 있다.

 

이사와 전세보증금 수령

집 계약까지 마쳤다면 이제 9부 능선은 넘었다. 이삿짐 업체의 견적을 2군데 정도 받고, 마음에 드는 이삿짐 업체를 정한다. 이삿짐을 싸고, 아이가 있다면 전학 수속을 밟는다. 공과금 등 정부 발송 서류는 새로운 집으로 이사해 등기가 완료되거나 확정일자를 받으면 자동으로 새로운 주소로 발송된다. 그 외의 우편은 새 주소로 오도록 인터넷 우체국(epost.go.kr)에서 주거이전 서비스를 신청해 둔다. 나머지 주요 우편물도 미리 주소를 변경해 둔다.

 

이사 당일에는 이삿짐은 업체가 주도해서 하도록 몇 가지 주의사항만 알려 주고, 나는 오늘까지 사용한 수도, 전기, 가스 사용료와 관리비를 정산한다. 아파트라면 내가 그동안 낸 장기수선충당금도 돌려받는다. 이삿짐이 나가기 전에 집주인에게서 전세보증금을 전액 돌려받는다. 요즘에는 보통 인터넷 뱅킹으로 입금해 준다.

 

전세금을 모두 돌려받았다면, 새로운 집으로 출발하고 읍면사무소나 동 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 받으면 이사가 마무리된다.

 

 

 

 

부동산 중개수수료 문제

마지막으로 남은 것이 전세계약 만료 전 이사할 경우 부동산 중개수수료를 누가 내야 하는가의 문제가 남는다. 정상적인 경우라면, 전세계약 기간이 끝나면 임대인이 새로운 세입자를 구하고 부동산 중개수수료를 부담한다. 하지만, 내가 사정이 있어 전세계약 기간이 남은 상태에서 이사를 추진하는 경우라면, 나(세입자)의 사정으로 이사하는 것이기 때문에 관례상 부동산비를 내가 내는 것이 관례이다. 집주인이 인심이 좋은 경우 간혹, 복비를 반반씩 하는 경우도 있다. 

 

하지만, 전세 만료 전에 나가더라도 집주인이 새로운 세입자에게 전세보증금을 올려 받게 되어 복비가 올라가는 경우라면, 나는 원래의 보증금을 기준으로 복비를 계산해서 내고 나머지 차액은 집주인이 부담하기도 한다. 어떤 경우이든, 전세계약 만료 전 이사하는 경우의 새로운 세입자를 구하는 부동산 중개수수료는 기존 세입자인 내가 내는 것이 원칙이라고 보면 되겠다.

 

전세계약 만료 전에 이사할 경우 발생하는 집주인과의 계약해지 합의, 집 구하기, 이사날짜 조율, 전세보증금 수령과 중개수수료 이슈 등 체크해야 할 리스트를 살펴보았다. 전세 계약 만료 전에 부득이하게 이사할 경우에는 정상적인 계약 만료가 아니므로, 임차인 입장에서 신경 써야 할 것이 많아진다. 집주인과의 원만한 합의와 절차대로 진행하여 순조로운 전세계약 만료 전 이사를 진행하기 바란다.